Новости

Apr 22, 2023

Следующий кризис начнется с пустующих офисных зданий

Коммерческая недвижимость быстро теряет в цене. «Я собираюсь отменить все свои Zoom

Коммерческая недвижимость быстро теряет в цене.

«Я собираюсь отменить все мои встречи в Zoom». Это был май 2021 года, и Джейми Даймону было достаточно. Генеральный директор JPMorgan Chase ожидал, что «где-то в сентябре-октябре» офис компании «будет выглядеть так же, как и раньше». Два года спустя его компания сокращает свое присутствие на Манхэттене на пятую часть.

После пандемии дети вернулись в школу, пенсионеры вернулись на круизные лайнеры, а дела в обычных магазинах идут лучше, чем ожидалось. Но офисы испытывают трудности, возможно, больше, чем думает большинство случайных наблюдателей, и последствия для арендодателей, банков, муниципальных органов власти и даже отдельных портфелей будут далеко идущими. В некоторых случаях они будут катастрофическими. Но этот кризис, как и все кризисы, также предоставляет возможность пересмотреть многие из наших представлений о работе и городах.

За первые три месяца 2023 года количество вакантных офисных помещений в США впервые за десятилетия превысило 20 процентов. В Сан-Франциско, Далласе и Хьюстоне уровень вакантных площадей достигает 25 процентов. Эти цифры занижают серьезность кризиса, поскольку они охватывают только помещения, которые больше не сдаются в аренду. Большинство договоров аренды офисов были подписаны до пандемии и еще не продлены. Фактическое использование офисов указывает на дальнейшее снижение спроса. Посещаемость в 10 крупнейших деловых районах по-прежнему ниже 50 процентов от уровня, существовавшего до пандемии, поскольку служащие проводят около 28 процентов своего рабочего времени дома.

Дерек Томпсон: Самая большая проблема удаленной работы

Поскольку срок аренды трети всех офисов истекает к 2026 году, мы можем ожидать увеличения количества вакансий, значительного снижения арендной платы или того и другого. И пока мы боремся с последствиями распределенной работы, искусственный интеллект может еще больше снизить спрос на офисы. Некоторые эксперты отмечают, что в самых дорогих офисах все еще все в порядке, а другие можно спасти, внедрив новые удобства и услуги. Но арендодатели не могут сдавать все пустые розничные магазины в аренду Louis Vuitton и Apple. На такое пространство просто не хватает спроса, а новые функции делают здания еще более дорогими в строительстве и эксплуатации.

Учитывая столь мрачные перспективы, некоторые арендодатели грозятся «вернуть ключи от банка». За последние несколько месяцев гиганты недвижимости RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management и другие коллективно объявили дефолт по миллиардам кредитов на коммерческую недвижимость. Такие дефолты частично являются признаком реальной борьбы, а частично – игрой в цыплёнка. Большинство коммерческих кредитов было выдано до пандемии, когда офисы были заполнены, а процентные ставки были низкими.

Текущая ситуация кардинально иная: высокий уровень вакантных площадей, удвоенные процентные ставки и почти 1,5 триллиона долларов США в виде кредитов, подлежащих погашению к 2025 году. Как заметил Джон Мейнард Кейнс, когда вы должны своему банкиру 1000 долларов, вы находитесь в его власти, но когда вы должны ему 1 миллион долларов, «положение меняется на противоположное».

У банков есть много причин для беспокойства. Рост процентных ставок обесценил другие активы на их балансах, особенно государственные облигации, что сделало их уязвимыми для массового изъятия банковских вкладов. В последние месяцы обанкротились Silicon Valley Bank, First Republic и Signature. На подобные региональные учреждения приходится почти 70 процентов всех банковских кредитов на коммерческую недвижимость. Снижение стоимости офисных зданий или захват изъятой недвижимости еще больше ослабят их балансы.

Муниципальным властям есть о чем беспокоиться. Налоги на недвижимость составляют основу городского бюджета. В Нью-Йорке такие налоги приносят примерно 40 процентов доходов. Коммерческая недвижимость — в основном офисы — приносит около 40 процентов этих налогов, или 16 процентов общих налоговых поступлений города. В Сан-Франциско налоги на недвижимость составляют меньшую долю, но офисы и магазины розничной торговли, похоже, находятся в еще худшем состоянии.

Пустые офисы также способствуют снижению розничных продаж и использования общественного транспорта. В Нью-Йорке поездки на метро в будние дни составляют 65 процентов от уровня 2019 года (хотя они имеют тенденцию к росту), а доходы от общественного транспорта снизились на 2,4 миллиарда долларов. Между тем, более 40 000 рабочих мест в розничном секторе, потерянных с 2019 года, так и не вернулись. Недавнее исследование, проведенное профессором Нью-Йоркского университета Арпитом Гуптой и другими, оценивает «фискальную дыру» в городском бюджете в 6,5 процента из-за снижения стоимости офисов и розничной торговли. Такую дыру «нужно будет заткнуть за счет повышения налоговых ставок или сокращения государственных расходов».